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Las estrategias de las inmobiliarias para la expansión del plan regulador de Santiago.

Actualizado: 20 de ago de 2019

El nuevo plan incorpora cerca de 9.500 hectáreas al radio urbano. Maipú absorbe las más grandes expectativas, aunque, junto con ella, también ganarían potencial las comunas de Pudahuel o Quilicura.



Atentas miran las inmobiliarias las nuevas posibilidades, para el negocio inmobiliario, que abre la aprobación del nuevo Plan Regulador Metropolitano de Santiago, el cual agregará nuevos terrenos para construir en la capital.


El plan añadirá aproximadamente 9.500 hectáreas al radio urbano, además de la re conversión de 790 hectáreas de destino industrial, en donde ahora, podrán emplazarse proyectos habitacionales. Entonces, Quilicura, Pudahuel, Maipú, San Bernardo y La Pintana serán las comunas que más terreno urbano sumarán.


Si bien la expansión dará alivio a la restricción de suelo que existe -y que ha impulsado la alza de precios de las viviendas, las compañías estiman, que debido a las imposiciones implícitas en la norma, dichos valores de las viviendas no disminuirán, e incluso podrían alzarse.

“El aumento de zonas para proyectos habitacionales, no asegurará una baja en los valores de las viviendas y departamentos”

"Las condiciones son más gravosas para el desarrollador por lo que, para decirlo de alguna manera, los costos aumentan", comenta el director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), Vicente Domínguez.


Sectores medios y un porcentaje de vivienda social.


Las obligaciones para las inmobiliarias no son pocas. La normativa, "supone un cambio en el producto que ingresará en el mercado en las zonas periféricas del sector Norte, Sur y Poniente, con proyectos de gran envergadura que potenciaría la entrega de vivienda con infraestructura".


Además, se incorporará la obligatoriedad de destinar una porción del terreno a vivienda social -8% irá a cumplir este ítem y 27% para áreas verdes y vialidad, en proyectos en que el terreno mínimo para el desarrollo de estas iniciativas necesitará de lotes con superficie mínima de 60 hectáreas.


¿Qué tipos de viviendas se construirán?, Siempre se construye lo que la gente está buscando, por lo que los modelos de vivienda de los sectores aledaños serán la pauta para el desarrollo de las ampliaciones del radio.


Así, el nuevo suelo vendría a satisfacer la demanda creciente de sectores medios y un porcentaje de vivienda social. Ya en Santiago no estaban quedando terrenos para la vivienda social y la norma alivia esta demanda.


Los precios esperados: Casas entre 1.000 UF y 2.500 UF.


Una de las dudas que sólo el tiempo dilucidará será el precio de las viviendas en estos nuevos sectores urbanos. Si bien los representantes de las inmobiliarias comentan que los valores estarán influenciados por el nivel de las áreas verdes, que será pagado por las empresas los primeros años, y el equipamiento, ya algunos proyectan el escenario de valores.


En las nuevas áreas ingresadas, se deberían desarrollar loteos de casas entre 1.000 UF a 2.500 UF, similares a las existentes hoy en los sectores más inmediatos, y también se generarán condominios o barrios privados, los que podrían alcanzar valores superiores.


Para algunos directores de inmobiliarias, los precios no van a caer y están seguros que los precios seguirán subiendo, dada las exigencias que se pusieron para los desarrollos nuevos. La nueva oferta va a ser principalmente casas y con las exigencias de áreas verdes, vialidades y otras, veremos que los precios más que bajar, seguirán al alza, para productos similares añaden.


Para el presidente de la Asociación de Oficinas de Arquitectos (AOA), Yves Besancon, el tipo de vivienda que se desarrollará dependerá de cada inversionista. "Por lo anterior se prevé proyectos mixtos con viviendas de 800 UF a 2.000 UF incluyendo el porcentaje de vivienda social requerido y las áreas verdes exigidas, esto es el cumplimiento de cuotas para usos de suelo, en viviendas sociales y áreas verdes y obras de infraestructura que harán factible la urbanización del área de extensión urbana.


El valor del suelo no suele bajar, o se mantiene, o sube.


El valor del suelo no suele bajar, o se mantiene o sube. Lo que va a ocurrir es que habrá más terrenos para construir que en estos momentos son escasos o muy caros. Generalmente esta escasez se produce por la especulación de algunos municipios o el estado que guardan terrenos y no los entregan para resolver esta escasez.


También, este fenómeno se produce por las políticas excluyentes de otros municipios que han modificado sus densidades para decirle a las personas con menos recursos, "no los queremos aquí, busquen en otro lado".


No existe una adecuada planificación centralizada que renueve y mejore áreas enteras de Santiago que tienen densidades muy bajas o que estando cerca del Metro y con buena infraestructura mantienen densidades muy bajas.





Empresas fijan sus prioridades: Maipú lo más apetecido.


Maipú era una comuna en donde, virtualmente, se había acabado el suelo y los proyectos nuevos eran reciclajes de casas a edificios. Comunas como esas son las más apetecidas.


Habrá interés de las inmobiliarias por desarrollar proyectos debido a la escasez de suelo relativa frente a la demanda existente, motivando un alza importante de los precios, en función de la contención del límite urbano, que ahora se expande, y medidas restrictivas para la construcción en altura en las principales comunas.


Para muchos, es también Maipú la comuna que genera las mayores expectativas para las firmas, aunque también sumaría potencial partes de Pudahuel o Quilicura.


Los sectores que se incorporan son bastante parecidos, son terrenos planos, ubicados en la periferia, de los cuales los más atractivos son los más cercanos a sectores ya urbanizados ya que permiten desarrollar y vender con mayor rapidez gracias a que cuentan con la infraestructura y equipamientos necesarios".


El presidente de AOA comenta que "las comunas son todas atractivas para los inversionistas, y en este caso creo que el proceso de desarrollo demostrará que cada cual tendrá que ser más creativo que el otro para así hacer de este crecimiento territorial una oportunidad buena para ellos y al mismo tiempo, dadas las condiciones que se solicitan para la factibilidad de los proyectos, será también un modelo a replicar en otras ciudades".


Añade que "las palabras claves para resolver los problemas de aislamiento, segregación e injusticia en que viven muchas familias chilenas son la integración social, no debemos seguir con el gustito por elegir lo que más conviene al inversionista sino que aventurarse en invertir en barrios que sean integrados y cooperar con el futuro invirtiendo en beneficio de nuestra ciudad y nuestros barrios".


Fuente Diario La Segunda.

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